Kiracı Tahliye Davası

Son güncelleme on Eylül 20, 2023 by Av. Mahmut Enes Germe

Kiracı Tahliyesi Nedir?

Kiracı tahliyesi, kiracının kiralanan mülkü belirli bir nedenle veya sözleşme koşullarına uymadığı için kiraya veren tarafından evden çıkarılma işlemidir. 
Kiracı tahliye davası ise taşınmaz sahibi ile kiracılar arasındaki uyuşmazlıklar için açılan davalara verilen addır.

Kiracı Tahliyesi Hukuki Dayanaklar

Taşınmaz sahibi ve kiracı arasındaki hükümler Türk Borçlar Kanunu’nun birçok maddesinde ele alınmış olup aynı zamanda kiracı tahliyesi davası hukuki dayanaklarıdır.

İlgili Kanun	Hüküm Özet
Türk Borçlar Kanunu Madde 299	Kira sözleşmesinin tanımı ve koşulları hakkında hükümler.
Türk Borçlar Kanunu Madde 344	Kira bedelinin ödenme koşulları, artırılması ve ödenmesi ile ilgili düzenlemeler.
Türk Borçlar Kanunu Madde 355	Kira sözleşmelerinin süresi, sona erdirilmesi ve yenilenmesi ile ilgili hükümler.
Türk Borçlar Kanunu Madde 362	Kiracının, özellikle tahliye hallerinde, korunmasına ilişkin düzenlemeler.

Kiracıyı Evden Çıkarma Nedenleri

• Kiranın ödenmemesi
• Tahliye taahhütnamesi
• Kiralayanın ihtiyacı 
• Yeniden inşa
• Kira akdinin 10 seneyi doldurması
• Haklı sebep ile 2 ihtar yapılması

sebepleri kiracıyı çıkarmanın hukuki sebepleridir.
İlgili  hükümler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 347 ve devamında yer almakta olup ilgili kanun ve bilgilere yukarıda değinmiştik. Bu kanun ve hükümleri kiracı tahliye davası için dayanaktır.  

Kiranın Ödenmemesi Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Kiracının kira bedelini ödememesi sebebiyle tahliye mümkündür.

Kiracının kira bedelini 2 kez ödemediği durumda, önce yazılı bir ihtarname gönderilir.
İhtarname yazılı olarak gönderilmelidir ve bu ihtarname sonrasında, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde kiracı tahliye davası açılabilir.

Ayrıca, icra takibi de bir ihtar olarak kabul edilir ve kiracıya ihtar gönderilmiş sayılır. Bu nedenle, ihtarın sağlanması için icra takibi de bir seçenek olabilir. Kiracının kira bedeli ödeme sorunlarıyla ilgili yasal prosedürler her zaman dikkatli bir şekilde izlenmelidir.

Durum	Yapılabilecek İşlem	Süre
Kiracı kira bedelini 2 kez ödemezse	Yazılı ihtarname gönderme	–
İhtarname gönderildikten sonra	Kiracıyı tahliye davası açma	Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde
Alternatif olarak	İcra takibi (ihtar kabul edilir)	–

Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Tahliyesi

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının taşınmazı belirli bir süre sonra tahliye edeceğine dair verdiği yazılı bir beyandır. Ancak tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için bazı önemli koşullar vardır.

Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Tahliyesi Şartları

• Yazılı olması, 
• Kiracının serbest iradesine dayanması
• Kira sözleşmesinden sonra kiralananın kiracıya tesliminden sonra imza edilmiş olmasıdır. 

Yargıtay kararlarına göre kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhütnamesi geçersizdir.

Tahliye Taahhütnamesi Nasıl Kullanılır?

Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesi sırasında kiracı tarafından verilirse geçerli olmaz, çünkü kiracı bu durumda zorlama altında olabilir. Bu nedenle, kiracılar genellikle tahliye taahhütnamesini kira sözleşmesi sırasında alır, ancak tahliye tarihini geleceğe atar.
Bu uygulama, tahliye taahhütnamesini kullanışlı hale getirse de, kiracının daha sonra imza inkarı gibi olasılıkları da artırabilir.

Tahliye Taahhütnamesi ile Ne Yapılabilir?

Tahliye taahhütnamesine dayanarak kiracıyı çıkarma davası, yani kiracı tahliye davası açılabilir. Ayrıca, tahliye taahhütnamesine dayanarak icra takibi de başlatılabilir.

Boş Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

• Boş tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesi yapılırken kiracının imzaladığı, sadece adını soyadını yazdığı ve imza attığı bir belgedir.
• Kiraya veren, kiracıyı tahliye etmek istediğinde bu belgeyi doldurur ve mahkemeye başvurarak kiracıyı çıkartır.

Boş Tahliye Taahhütnamesi Geçerli Midir?

• Boş tahliye taahhütnamesi, kanunda özel bir düzenleme olmadıkça geçerli kabul edilir.
• Kiracı, bu taahhütnamenin kiralananın tesliminden önce verildiği, düzenleme ve tahliye tarihlerinin sonradan eklediği gibi iddiaları ispatlamakla yükümlüdür.
• Aksi halde bu belge geçerli kabul edilir ve kiracının tahliye edilmesine yol açabilir.

Boş Tahliye Taahhütnamesi İmzaladım, Ne Yapmalıyım?

• Kiracı, tahliye talebiyle karşılaştığında, bu iddiaları ispatlamalıdır.
• Yargıtay içtihatlarına göre boş tahliye taahhütnamesi geçerli kabul edilir ve kiracının tahliye edilmesine neden olabilir.

Yargıtay içtihatlarına göre, kiracı tarafından taşınmazın tesliminden önce sadece imzalanıp boş olarak verilen tahliye taahhütnamesi, kiraya veren tarafından sonradan doldurulması halinde geçerli kabul edilir.
Bu tahliyenin geçersiz kabul edilebilmesi için ispat yükü kiracıda dır.
Kiracı tahliye taahhüdünün kiralanan yerin tesliminden önce düzenlendiğini ve sözleşmeye aykırı bir şekilde doldurulduğunu ispatlayamaz ise, boş tahliye taahhütnamesi geçerli olacaktır.

Tahliye Taahhütname Örneği

Tahliye Taahhütnamesi Örneği için linke tıklayarak WORD veya PDF olarak erişebilirsiniz.

Tahliye Taahhütnamesi Kullanımı

• Kiracı, tahliye taahhütnamesinde belirttiği tahliye tarihinde kiralananı boşaltmak zorundadır.
• Eğer kiracı bu tarihte tahliye yapmazsa, kiraya veren, tahliye edilmesi gereken tarihten itibaren 1 ay içinde icra dairesine veya mahkemeye başvurarak kiracının taşınmazı boşaltmasını sağlayabilir.

İcra Takibi ve Hızlı Tahliye

• İcra takibi kullanılarak hızlı bir tahliye süreci başlatılabilir.
• İcra dairesi, tahliye talepli bir icra takibi başlatıldığında, kiracıya taşınmazı boşaltması için bir ödeme emri gönderir.
• Kiracı, bu süre içinde taşınmazı boşaltırsa, en geç 15 gün içinde tahliye gerçekleşir.

Kiracı Tahliye Davası Açılması

• Tahliye davası açılması durumunda, tahliye kararının alınması genellikle 15-16 ay sürebilir.
• Tahliye kararı alındıktan sonra kiraya veren tahliye talepli icra takibi başlatır.
• Tahliye davası, kiracının evden çıkarılma sürecini uzatır ve kiracının ilamlı icra takibine itiraz etmesi halinde icra takibi devam eder.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

İhtiyaç nedeniyle tahliye, kiralanan taşınmaza ihtiyaç duyulması halinde açılan ve kiracının tahliyesinin sağlanmasıdır.
İhtiyaç kanıtlandığı takdirde kira sözleşmesini sona erdirerek kiracının taşınmazdan tahliyesini hedefler.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Şartları

• İhtiyaç olmalıdır.
• Gerçek ve zorunlu bir ihtiyaç olmalıdır.
• Kiraya verenin kirada oturması,
• Kiraya verenin sağlık durumunun kiralanan eve geçmeyi gerektirmesi,
• Kiraya verenin oturmakta olduğu yerin konut ihtiyacını karşılamaya yetmemesi,
• Kiraya verenin yaşayış tarzının gerektirmesi,
• Kiraya veren ve eşinin ayrı yaşama talebinin kabul edilmesi halinde,
• Kiraya verenin çocuklarının öğrenim sebebi,
• Kiraya verenin memuriyet sebebi

gibi hususlar ihtiyaç nedeniyle tahliye şartlarından bazıları olup, ihtiyaç nedeniyle kiracı tahliye davalarında mahkemeler ihtiyacın makul ve kanıtlanabilir olmasını önemsemektedir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye durumunda belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtarname şartı aranmaz iken, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ihtarname gönderilmesi gereken özel bir süreçtir. İhtarname şartına uyulduğu takdirde, dava açma süresi değişiklik gösterir.

Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, ihtiyaç nedeniyle kiracı tahliye davası açmak için kiracıya ihtarname gönderme zorunluluğu yoktur. Yani, kiracıya önceden ihtar vermek gerekmez.

Bu durumda, belirli süre sona erdikten sonra doğrudan dava açılabilir.

Ancak kiralayan, kiracıya belirli bir süre sona erdikten sonra dava açacağını belirten bir ihtarname gönderirse, dava açma süresi 1 kira yılına kadar uzar.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak için belirli bir prosedür izlenmelidir.

Kiracıya, sözleşmenin sona erdiği tarihten en az 3 ay önce olmak kaydıyla ihtarname göndermek gerekmektedir.

İhtarname gönderildikten sonra, tahliye davası açma hakkı kazanılır ve bu dava sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Dilekçe Örneği

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası dilekçe örneğine buradan ulaşabilirsiniz.
Google dokümanlar ile düzenleyebilir, PDF veya WORD dosyası olarak indirebilirsiniz.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarname

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmek için öncesinde ihtarname gönderilmiş olmalı. 
İhtiyaç nedeniyle kiracı tahliyesi ihtarname örneği
Google dokümanlar ile düzenleyebilir, PDF veya WORD dosyası olarak çıktı alabilirsiniz.

Tadilat Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Yeniden inşa yapılacak derecede tadilat olması gerekmektedir ki kiracıyı çıkarmak için haklı bir sebep olsun.
Kiralanan taşınmazın yeniden inşa veya önemli tadilat gerektiren durumlar, kiracının tahliye edilmesine neden olabilir. Ancak kiracının çıkarılabilmesi için kiralananın kullanımının imkansız hale gelmesi gerekmektedir.

Tahliye dava süreleri, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarıyla aynıdır. Yani kiracı, istediği zaman ihtiyaç veya tadilat gerekçelerini öne sürerek kiracıyı çıkaramaz. Kiracı, kira sözleşmesinde belirtilen veya bölgede yaygın olan fesih sürelerine uygun olarak davanın açılmalıdır (genellikle 1 aylık süre)

İhtiyaç veya tadilat nedeniyle tahliyede, kiralanan taşınmazın eski kiracı dışında başkasına kiralanması yasağı vardır.
Tahliye sonrasında taşınmazın eski kiracı dışında kiralanması için 3 yıl beklemek gerekmektedir.
Aksi halde, eski kiracının son 1 yıllık kira bedeli kadar tazminat ödenmesi gerekebilir.

Konu	Kiralananın Yeniden İnşası veya Tadilatı Durumunda
Tahliye Sebebi	Kiralanan taşınmazın yeniden inşa edilmesi veya önemli tadilat gerektiğinde kiracının tahliye edilmesi.
Tahliye Şartı	Kiralananın kullanımının imkansız hale gelmesi gereklidir.
Tahliye Davası Süresi	Kiracı, ihtiyaç veya tadilat gerekçeleriyle dava açabilir, ancak belirli fesih sürelerine uygun olmalıdır (genellikle 1 ay).
Yeniden Kiralama Yasağı	İhtiyaç veya tadilat nedeniyle tahliye sonrasında, taşınmaz eski kiracı dışında başkasına kiralanamaz.
Kiralama Yasağı Süresi	3 yıl boyunca eski kiracı dışında kiralanamaz.
Tazminat	Kiralananın eski kiracı dışında kiralanması durumunda, eski kiracıya son 1 yıllık kira bedeli kadar tazminat ödenebilir.

10 Yıllık Kiracı Tahliyesi

• Eğer bir kiracı, toplamda 10 kez kira sözleşmesini uzatmışsa (yani 11 yıl boyunca aynı yerde oturmuşsa), kiracı her yeni kira yılının başlamasından 3 ay önce kiracıya bildirim yaparak evi veya işyerini tahliye etmesini talep edebilir. Bu talep için herhangi bir özel gerekçe sunma zorunluluğu yoktur. İhtiyaç duyulursa bu talep, bir yazılı bildirim ile yapılır.
•  Kiralananın ilk sözleşmesi 5 yıl veya 10 yıl gibi uzun bir süre için yapılmış olabilir. Yani her zaman 1 yıllık sözleşme gerekli değildir. Bu durumda, 10 yıllık uzama süresi, 5. veya 10. yılın sonunda başlar. Bu konuda Yargıtay kararlarına göz atmak gerekir.

PA Hukuk Avukatları ile görüşerek detaylı bilgi alabilirsiniz.

Kiranın Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye

• Kira bedeli ödenmedi ise tahliye mümkündür.
• Aynı kira yılı içerisinde iki kira bedelini ödemeyen kiracı yazılı ihtarname ve tahliye davası ile tahliye edilebilir.
• İhtarnameler yazılı olarak gönderilmelidir. 
• İki haklı ihtar gönderilen kiracıya o kira yılı bitiminden itibaren 1 aylık süre içinde kiracı tahliye davası açılmalıdır.

Kiracıyı çıkarma tahliye davası ve ihtarnameler için Gayrimenkul avukatlarımız ile görüşebilirsiniz.

Kirayı Ödemeyen Kiracıya İhtarname Örneği

Kirayı ödemeyen kiracıya ihtarname yazılı olarak noter aracılığı ile gönderilmelidir. 
Somut olay üzerinden değerlendirilerek yazılan bir ihtarname önemlidir.

Kirayı ödemeyen kiracıya ihtarname örneği
WORD veya PDF olarak düzenleyip, bilgisayarınıza indirerek çıktı alabilirsiniz.

İcra Yoluyla Tahliye

Kiranın ödenmeme durumunda icra yoluyla tahliye de bir kiracı tahliye davalarında seçenektir.

Konu	Açıklama
7/30 İhtarı Nedir?	Kiracının kira borcunu ödemediğinde başvurulan bir yöntemdir. İhtar niteliğindedir.
İhtar İçeriği	Kiracıya, ya 7 gün içinde itiraz etmesi ya da 30 gün içinde kira borcunu ödemesi gerektiği bildirilir.
Tahliye Kararı Nasıl Alınır?	Kiracı yükümlülüklere uymazsa, daha basit bir hukuki süreç olan “icra hukuk mahkemesinde dava açarak tahliye kararı” alınır. İşlem icra kanalıyla yapılır.
İki Haklı İhtar ve Tek İhtar Arasındaki Fark	İki Haklı İhtar, özellikle konut ve çatılı işyerleri için özel olarak düzenlenmiştir. Süre vermek zorunlu değildir ve daha uzun bir süreci içerir. İcra Hukuk Mahkemesi’nde görülür ve ihtardan sonra kira bedelinin ödenip ödenmemesi önemli değildir. Tek İhtar ise genel kiracı tahliyesini ifade eder. Kiracıya en az 30 gün süre vermek gereklidir ve daha hızlıdır. İcra Hukuk Mahkemesi’nde görülür ve ihtardan sonra kira bedeli ödenirse tahliye imkanı kalmaz.
Aile Konutu Durumu	Eğer kiralanmış yer bir aile konutu ise ve bir eş bunu kiraya verene bildirirse, ihtarlar her iki eşe ayrı ayrı gönderilmelidir. Aksi takdirde geçerli olmaz.

Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

“Kiraya verdiğim evde oturmak istiyorum, Kiracı komşuları rahatsız ediyor, Kiracıyı çıkartıp daireme çocuğumun oturmasını istiyorum, Kiracım eve zarar veriyor…” gibi düşüncelere sahip olan ev sahipleri kiracı tahliye davası açarak kira sözleşmesini sonlandırabilir.

Kiracı ile kiralayan arasında sözleşmenin devamı açısından önemli sebepler söz konusu oldu ise bu durumda her iki taraf da yasal fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kiracı tahliye davası açmak için taraflardan biri sözleşmeye aykırı olduğunu iddia ettiği durumları ispatlayarak kiracısını evden çıkarabilir.

Bazı sebepler

• Önemli anlaşmazlıklar,
• Kiracının suç işlemesi,
• Evde suç işlenmesi vs. birçok sebep yer alabilir, diğer sebepleri ise aşağıdaki tabloda özetledik.

Kiracının Durumu	Ev Sahibi Tahliye İsteği Nedenleri
Kira sözleşmesi 10 uzatma yılı dolduğunda	Kira sözleşmesi bitiminden itibaren 10 uzatma yılı dolduğunda
Kiracının tahliyeyi taahhüt etmesi	Ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin kullanma zorunluluğu olduğunda
Kiracının aynı il veya ilçede oturulabilir bir muhitinin bulunması	Kiralananın tadilat görmesi ihtiyacı oluştuğunda ve bu nedenle konut veya işyeri kullanılamayacak durumdaysa
Özen yükümlülüğüne aykırılık	Kiracı kiraladığı taşınmazı özenle kullanmak zorundadır. İhtar sonrası aykırı davranmaya devam etme durumunda kiracı tahliye davası açılabilir.
İflas eden kiracının tahliyesi	Kiracı eğer iflas etmiş ise, taşınmaz sahibi kiracıdan ileriye dönük kira bedelleri için güvence isteyebilir.  Kiracı tarafından güvence verilmezse kiracı tahliye davası açılabilir.

Satış Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Yeni sahibin, evi ihtiyaç sebebiyle kiracıdan tahliye etme hakkı vardır.
Bu durumda yeni sahibin ihtiyaca dayalı tahliye için önceden ihtar çekmesi ve 6 ay bekleme zorunluluğu bulunur. Evin satılması durumunda, kiracının korunması esastır, ancak yeni sahibin ihtiyaç sebebiyle tahliye talebi mahkeme kararıyla geçerli olabilir.

Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracının Hakları Nedir?

Türk Borç Kanunu, kiracıyı koruyan önemli düzenlemeler içerir. Evin satılması halinde kiracının hakları, imzalanan kira sözleşmesinin geçerliliğini korumayı amaçlar.
Evin yeni sahibi ile yeniden sözleşme yapılmasına gerek yoktur, eski kira sözleşmesi geçerli kalır ve kiracı ilişkisi yeni sahibe devam eder.

Yeni sahibin kiraya veren olarak kabul edilmesi durumunda, kiracının ödeme yükümlülüğü yeni malik tarafından kabul edilir ve evi hemen boşaltma zorunluluğu yoktur. 

Yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?

Yeni malik, kendisinin, eşinin, altsoyu veya üstsoy ihtiyacı halinde;
kiracıya mülk sahibi olduktan itibaren 1 ay içinde yazılı şekilde bildirmelidir.
Kiracının bildirime rağmen çıkmaması halinde yeni taşınmaz sahibi 6 ay içinde dava açma hakkına sahiptir

Komşuların Rahatsız Edilmesi Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Komşuların rahatsız edilmesi nedeniyle kiracı tahliye davası da açılabilmektedir.

• Komşuların rahatsız edilmesi nedeniyle kiracının tahliye edilmesi, kira ilişkisinde önemli bir konudur. 
• Kiracının komşularına saygı gösterme ve kiralananı özenle kullanma yükümlülüğü bulunur. 
• Kiracı, bu yükümlülüklere aykırı davranması halinde kiraya veren, öncelikle yazılı bir ihtar göndermelidir.
•  Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu ihtarın ardından en az 30 gün süre verilmelidir. Ancak diğer kira ilişkilerinde kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
•  Kiracının komşularını rahatsız eden davranışları, iyi komşuluk kurallarına aykırı hareketler olarak kabul edilir ve tahliye sebebi olabilir. 
• Bu davranışlar arasında sarhoşlukla eve gelme, huzursuzluk çıkarma, taşımaz içerisindeki faaliyetlerin rahatsızlık vermesi, komşulara hakaret etme gibi durumlar yer alır. Türk Borçlar Kanunu, kiracının komşulara saygı gösterme borcunu düzenler ve kiraya verenin bu nedenle tahliye hakkını korur.

Kiracı Tahliye Davası Yargıtay Kararları

Kiracı tahliye davaları için güncel bazı yargıtay kararları bulunmaktadır. 2022 ve 2023 yılı içerisinde artan kiracı tahliye davaları için taşınmaz sahibi, kiracı ve avukatlar tarafından göz atılması gereken bazı yargıtay kararlarını tablo halinde paylaştık.

Esas ve Karar No	E. 2014/4257 – K. 2014/5925
Dava Konusu	İtirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesi istemi
Karar Özeti	Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kira artış oranı belirlenebilir ve hesap edilebilir şekilde belirtilmiştir. Uyuşmazlığın sözleşme hükümlerine göre çözümleneceği ve tefe oranındaki artış şartının tefe kaldırıldığından TÜİK’in yayınladığı yurtiçi üretici fiyat endeksinin 12 aylık ortalamasına göre belirlenmesi gerektiği ifade edilmiştir. Takip tarihinden geriye doğru beş yıllık kira farkının belirlenmesi için uzman bilirkişi aracılığıyla yapılacak inceleme sonucuna göre itirazın kaldırılması gereken kira farkı miktarı tespit edilerek sonuca göre karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir.
Dava	İcra mahkemesince verilen kararın temyizi
Karar	Temyiz itirazlarının kabul edilmesi, kararın bozulması, temyiz harcının istek halinde iadesi
Tarih	8 Mayıs 2014

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Yargıtay Kararları 

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası yargıtay kararlarına örnek olarak aşağıdaki kararları ekleyebiliriz.

Yargıtay Kararı	3. Hukuk Dairesi 2017/2358 E., 2017/2601 K.	3. Hukuk Dairesi 2017/6483 E., 2019/2527 K.	3. Hukuk Dairesi 2017/6483 E., 2019/2527 K.
Konu	İşyerinin gereksinim sebebiyle tahliyesi	Gereksinim sebebiyle tahliye davasında davacının ticari şirket olması	Kiracının, kiralanan taşınmazı gereksinim/ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılmadan ve mahkeme kararı ile tahliye sağlanmadan sözlü veya yazılı ihtar üzerine boşaltması
Dava Özeti	– Kiracının gereksinim sebebiyle tahliye davasının açılma süresi hakkında bilgi verilmiş. – İhtiyaç iddiasına dayalı tahliye davalarının belirli ve belirsiz süreli sözleşmelerde farklı sürelerde açılması gerektiği açıklanmış. – İhtiyaç nedenine dayalı tahliye davasının süresinde açıldığına dair değerlendirme yapılmış.	– Davacının ticari bir şirket olduğu vurgulanmış. – Şirket ana sözleşmesinde gereksinim(ihtiyaç) konusunun mevcut olması gerekliliği belirtilmiş. – Şirketin ihtiyacının samimi ve zorunlu olup olmadığının değerlendirilmesi gerektiği ifade edilmiş.	– Kiracının, kiralanan taşınmazı gereksinim/ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılmadan ve mahkeme kararı ile tahliye sağlanmadan sözlü veya yazılı ihtar üzerine boşaltması durumunda yeniden kiraya verme yasağının ihlal edilmemiş sayılacağına dair açıklama yapılmış. – Tazminat koşulları hakkında bilgi verilmiş.
Sonuç	– İhtiyaç nedenine dayalı tahliye davasının süresinde açıldığına karar verilmiş.	– Davacının ticari şirket olduğu ancak ihtiyacın samimi ve zorunlu olup olmadığının değerlendirilmesi gerektiği belirtilerek kararın bozulmasına karar verilmiş.	– Kiracının tahliye davası açmadan ihtarname üzerine tahliye etmiş olması nedeniyle yeniden kiraya verme yasağı ihlal edilmemiş sayılarak kararın bozulmasına karar verilmiş.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Yargıtay Kararları

Yargıtay Daire ve Karar Numarası	Dava Özeti	Karar Özeti
2017/7129 K. 2017/17713	Kiralananın tahliyesi isteniyor.	Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı ve kiraya verenin fesih bildirimine uyulması gerekiyor. Geçmişe etkili olmayan bir kural bulunuyor. Kiracının hakları korunuyor.
2018/4013 K. 2018/6997	Kiralananın tahliyesi talep ediliyor, davalı cevap vermiyor.	Bildirim süresine uyulmuşsa tahliye kararı verilmesi gerekiyor. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracının hakları korunuyor.
2017/17243 K. 2018/5100	Kiralananın tahliyesi isteniyor.	Kiralananın tahliyesi için on yıllık süre işlemeli, ancak dava tarihinde bu süre dolmamış. Tahliye koşulları henüz oluşmamış.

 Sık Sorulan Sorular

Kendim oturacağım diye kiracıyı çıkarmak mümkün mü?

Ev sahibinin kendisi veya yakınları için evi kullanma ihtiyacı doğduğunda kiracıyı çıkarmak mümkün olabilir.
Ancak, bu süreç yasal düzenlemelere tabidir.
6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun, kiracıların haklarını korur ve çıkarma işlemi bazı şartlara bağlıdır. Kiracının mülkte on yıl veya daha uzun süre ikamet etmesi, ev sahibinin tadilat yapma gerekliliği, kiracının kira ödemelerini aksatması gibi haklı nedenlerle kiracıyı çıkarmak için ihtarname kullanılabilir. 

Kiracı Tahliye Davası ne kadar sürer?

Kiracı tahliye davaları 2023 yılında en yoğun davaların başında gelmektedir.
İşyeri ve konut kiraları için süreç hemen hemen aynı olsa da konut kiracı tahliye davası daha kısa sürmektedir. 
Kiracı tahliye davası 6 ay ile 2 yıl arasında sürerken, duruma özel tahliye yolları 2 ay ile 1 yıl arasında sürmektedir.

Sözleşme Süresi Bitince Kiracı Çıkarılabilir mi?

Kiracı, sözleşme süresi sonunda sözleşmeyi sona erdirebilir, ancak kiraya verenin böyle bir hakkı yoktur.

Yazılı Kira Sözleşmesi Olmadan Tahliye Yapılabilir mi?

Kira sözleşmesi yazılı şarta tabi olmasa da kiracı çıkarılabilir; kiracılık durumu çeşitli şekillerde ispatlanabilir.

Yeni Satın Alınan Evden Kiracı Çıkarılabilir mi?

Yeni satın alan kişi, aktif kira sözleşmesinin tarafı olur ve sözleşme sona ermez; ancak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Kiracı tahliyesi davası ve tahliye talepli icra takibi yollarıyla yapılabilir.

PA Hukuk Gayrimenkul avukatları ile görüşerek detaylı bilgi alabilirsiniz.

Kiracı Hangi Durumlarda Tahliye Edilir?

Kiracı kira borcunu ödemezse, ev sahibinin ihtiyacı olursa, esaslı tadilat gerektiğinde, 10 yıl uzama süresi sonunda, tahliye taahhütnamesi varsa, iflas durumunda veya ağır kusur varsa tahliye edilebilir.

Kiracı Tahliye Davası Nerede Açılır?

Kira alacağı ve kiracılığa ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarname Zorunlu mu?

Kira türüne göre değişiklik göstermektedir.  Belirli süreli kira sözleşmesi için ihtar zorunluluğu yok iken, belirsiz süreli kira sözleşmesi için kira dönemi bitiminden üç ay önce zorunludur.

<td>İhtar Zorunluluğu Yok, Ancak İhtarname Göndermek Dava Açma Süresini Uzatır

Kira Türü	İhtar Zorunluluğu
Belirli Süreli Kira Sözleşmesi
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi	Kira Dönemi Bitiminden Üç Ay Önce İhtar Zorunlu

Avukatsız Kiracı Tahliyesi Mümkün mü?

Mümkündür. Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı her birey kendi davasını açmakta özgüdür. 
Uzman bir avukat ile çalışmak tüm süreci kolaylaştırmak açısından avantajınıza olacaktır.

---

Ayrıca Tapu İptal Davası ile ilgili yazımıza da göz atabilirsiniz.