Kamulaştırma Davası

Son güncelleme on Ekim 14, 2023 by Av. Mahmut Enes Germe

Kamulaştırma Nedir?

Kamulaştırma, devletin belirli bir gayrimenkul veya mülkü halk yararına el koyma işlemidir. Bu genellikle kamu projeleri için arazi veya mülk edinme amacıyla yapılır ve mülk sahibine adil bir tazminat ödenir. Kamulaştırma, genellikle altyapı geliştirme, yol yapımı, kamu binaları veya parklar gibi projeler için kullanılır.
Kamulaştırma davası ise, kamulaştırma işleminin iptaline karşı açılan davalara denir.

Kamulaştırma Şartları

• Kamulaştırma, sadece yetkili idare tarafından yapılır ve “kamu yararı” gereklidir. Kamulaştırma, özel mülkiyete konu olan taşınmaz bir malı kapsar ve taşınmazın bedeli genellikle peşin ödenir.

• Kamulaştırma işlemi, Anayasa ve Kamulaştırma Kanunu’nda belirtilen ilke ve esaslara uygun olarak yapılmalıdır. Kamulaştırma yetkisi sadece devlete veya kamu tüzel kişiliklerine aittir.

• Kamulaştırma, kamusal bir amaç için gerçekleştirilmelidir ve kamulaştırmanın yasal bir dayanağı olmalıdır. Kamulaştırma, özel mülkiyete tabi olan taşınmaz mallar üzerinde yapılır ve kamu malları kamulaştırılamaz.

• Kamulaştırma bedeli genellikle peşin olarak ödenir, ancak istisnai durumlarda taksitlendirme yapılabilir. Kamulaştırma süreci, kanunda belirtilen usul ve esaslara uygun olarak yürütülmelidir, ve taşınmazın gerçek değeri adil bir şekilde tespit edilmelidir. Bu süreçte kamu yararı, özel mülkiyet hakkına üstün gelmelidir.
  Burada yer alan şartlar kamulaştırma davası için yeterlidir.

Kamulaştırma Yapabilen Kurumlar

Kamulaştırma işlemleri, belirli bir taşınmazın kamusal bir amaç için elden geçirilmesi gerektiğinde “kamu yararı” kararı alınarak gerçekleşir.
Bu kararı sadece belirli kamu idareleri ve kurumları verebilir. 
Hangi kurumlar kamu yararı adına kamulaştırma kararı verebilir?

Kamu Yararı Kararını Verebilecek Kurumlar	Hangi Amaçla Kamulaştırma Yapabileceği
İlgili Bakanlık	Belirli amaçlar için yapılacak kamulaştırmalarda.
Köy İhtiyar Kurulu	Köy yararına kamulaştırmalarda.
Belediye Encümeni	Belediye yararına kamulaştırmalarda.
İl Daimi Encümeni	İl özel idaresi yararına kamulaştırmalarda.
İl İdare Kurulu	Devlet yararına kamulaştırmalarda.
Yükseköğretim Kurulu	Yükseköğretim Kurumu yararına kamulaştırmalarda.
İlgili Kurumların Yönetim Kurulları	Üniversite, Türkiye Radyo – Televizyon Kurumu, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına kamulaştırmalarda.
İlçe İdare Kurulu	Birden çok köy ve belediye yararına kamulaştırmalarda.
İl İdare Kurulu	Birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaştırmalarda.
Bakanlar Kurulu	Birden çok il sınırları içindeki kamu tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda.

Kamu yararı kararları, işlemin türüne bağlı olarak farklı kurumlar tarafından alınabilir. Bu kararlar, kamulaştırma işleminin yasal ve prosedürel bir şekilde gerçekleştirilmesi için temel bir adımdır.

Kamu Yararı Kararını Onaylayacak Makamlar

Söz konusu kamu yararı kararının alınmasını onaylayacak makamlar 

• Vali
• Belediye encümeni
• Kaymakam
• Köy ihtiyar kurulu
• Rektör
• Kurul başkanı
• Genel müdür
• Bakan ve yüksek kurum başkanı

Projeler kimin veya neyin yararına olacaksa onay makamı da ona göre değişir.
Örneğin köy yararına yapılacak kamulaştırmada onay hakkı köy ihtiyar kurulunundur. Üniversite yararına yapılacak kamulaştırmalarda onayı üniversite rektörü vermektedir.

Kamulaştırma Hukuki Dayanakları

Kamulaştırma ile ilgili Türk Hukuk Mevzuatında ilgili kanun ve hükümler aşağıdaki tabloda özetlenmiştir.

Mevzuat	İlgili Hüküm
Anayasa	Madde 46 – Mülkiyet hakkı
Kamulaştırma Kanunu (2009)	Özellikle 10, 11, 13, 15, 18, 21. maddeler
İmar Kanunu (2014)	Özellikle 18. madde – Kamulaştırmanın imar amacıyla yapılması
Borçlar Kanunu	Madde 1129 – Kamulaştırmanın feshi
Tapu Kanunu	Madde 11 – Kamulaştırma kayıtları
İdari Yargılama Usulü Kanunu	Özellikle 25, 27. maddeler – Kamulaştırma işlemlerine karşı dava süreci
Çevre Kanunu	Özellikle 16. madde – Çevre kamulaştırmaları
Elektrik Piyasası Kanunu	Özellikle 38. madde – Elektrik enerjisi üretiminde kamulaştırma
Telekomünikasyon Kanunu	Özellikle 26. madde – Telekomünikasyon kamulaştırmaları

Kamulaştırma Bedeli 

Kamulaştırma bedeli, mahkeme tarafından atanmış bir bilirkişi heyeti tarafından değerlendirilir. Bu değerlendirme taşınmazın cinsini, yüzölçümünü, vergi beyanını, resmi kıymet takdirlerini ve kullanımından kaynaklanan geliri göz önünde bulundurarak yapılır. Ayrıca, emsal satışlar, yapı maliyetleri, yıpranma payı ve diğer objektif ölçütler de dikkate alınır. Bilirkişiler bu unsurları temel alarak, her bir detayı ayrı ayrı açıklarlar ve bu bilgilere dayanarak taşınmazın değerini belirlerler.
Kamulaştırma bedellerine karşı kamulaştırma davası açılabilir.

Kamulaştırma Süreci Nasıl İşler?

Adım	İşlem
1. İhtiyaç Belirleme	Kamulaştırma işlemi, devlet veya ilgili kurumlar tarafından bir kamusal amaç için gereklilik duyulduğunda başlar. Kamulaştırmaya ihtiyaç olduğu kesinleşmelidir.
2. Kamu Yararı Kararı	Kamulaştırma işlemi için kamu yararı belirlenir ve hangi amaçla yapılacağına karar verilir. Bu kararı yetkili kamu idareleri ve kurumları alır.
3. İhbar ve Teklif	Kamulaştırma talebi sahibi, taşınmaz mal sahibine yazılı bir teklif sunar. Mal sahibi bu teklifi kabul edebilir veya reddedebilir.
4. Uzlaşma Girişimi	Taraflar arasında uzlaşma sağlanması amaçlanır. Kabul edilen bir teklif durumunda, kamulaştırma işlemi sona erer.
5. Kamulaştırma Kararı	Uzlaşma sağlanamazsa veya mal sahibi teklifi reddederse, yetkili idare tarafından kamulaştırma kararı alınır ve mahkemeye başvurulur.
6. Mahkeme İşlemi	Kamulaştırma kararına karşı mal sahibi mahkemeye başvurur. Mahkeme, kamulaştırma işleminin yasal ve prosedürel açıdan doğru olup olmadığını inceler.
7. Bilirkişi Raporu	Mahkeme, bilirkişi heyeti oluşturur ve taşınmazın değerini tespit etmeleri için görevlendirir. Bilirkişiler, keşif yapar ve bir rapor düzenler.
8. Kamulaştırma Bedeli Belirleme	Bilirkişi raporu temel alınarak, taşınmazın değeri belirlenir. Bu değer, adil ve hakkaniyetli bir şekilde hesaplanmalıdır.
9. Tazminat Ödeme	Kamulaştırma bedeli, mal sahibine ödenir. Genellikle peşin ödenir, ancak yasal düzenlemelere göre taksitlendirme yapılabilir.
10. Taşınmazın Devri	Kamulaştırılan taşınmaz, kamusal amaç için kullanılmak üzere devralınır. Kamulaştırma işlemi tamamlanır.

Bu adımlar, kamulaştırma sürecinin temel aşamalarını gösterir. Kamulaştırma, kamu yararı ve yasal düzenlemelere uygun bir şekilde gerçekleştirilmelidir.

Kamulaştırma Türleri

Kısmen Kamulaştırma

Devlet veya kamu tüzel kişileri sadece ihtiyaçları olan kısmı kamulaştırır. Ancak, geri kalan kısmın yararlanmaya elverişli olmaması durumunda, mal sahibinin başvurusu üzerine geri kalan kısm da kamulaştırılır.

Trampa Yolu ile Kamulaştırma

Mal sahibiyle anlaşarak gerçekleştirilen bir kamulaştırma türüdür. Mal sahibi, belirli şartlarda trampa yapmayı kabul ederse, kamulaştırma bedeli yerine malın kendisine verilir.

Acele Kamulaştırma

Özel durumlar için, yurt savunması ihtiyacı veya olağanüstü hallerde Cumhurbaşkanı tarafından karar alınarak hızlı bir şekilde kamulaştırma yapılabilir.

Özel Kişiler Lehine Kamulaştırma

Özel kişilerin kamulaştırma yapabilmesi için özel kanunlarda açık bir hüküm bulunmalıdır. Bu tür kamulaştırmalarda devlet tarafından malın bedeli özel kişiye ödenir ve mülkiyet özel kişiye geçer.

Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davası

PA Hukuk Gayrimenkul Avukatları olarak Kamulaştırma sürecinde adım adım neler yaptığımız hakkında bilgilendirmek isteriz.

İlk Adım: Dava Açılması

• Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası, mahkemede başlar.
• Taşınmaz mal sahibi davayı açar.
• Dava açma süreci, mahkemece belirlenen tarihle başlar.

Dava Başvurusu:

• Taşınmaz malikinin, kamulaştırma işlemine karşı açılan iptal davası hakkında bilgi edinmesi gerekebilir.

Duruşma Dönemi:

• Mahkeme, duruşma tarihini malik ve ilgili taraflara bildirir.
• Mahkeme, davetiyeyi maliklere gönderir ve bu davetiyeye dava dilekçesi ile idare tarafından ibraz edilen belgeler eklenir.
• Davetiyeyi alan malik, farklı hukuki adımları atabilir. Örneğin, kamulaştırmanın iptali veya artan kısmın kamulaştırılmasını talep edebilir.

İptal Davası Açılması:

• Taşınmaz malikinin, kamulaştırma işlemine karşı iptal davası açtığı durumda, idare mahkemesi davayı görür.
• İptal davası, kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasında önemlidir, çünkü bekletici bir rol oynayabilir.

İptal Davasının Bekletici Rolü:

• Taşınmaz mal sahibi, kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasını açarken, yürütmenin durdurulması talebinde bulunabilir.
• İdare mahkemesi, kamulaştırmanın iptaline karar verirse, Asliye Hukuk Mahkemesi, bedel tespiti ve tescil davasını reddeder.
• İdare mahkemesi, iptal davasını reddederse, Asliye Hukuk Mahkemesi kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasında karar verir.

Dava Açılmaması Durumu:

• Malik, tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idari yargıda dava açmazsa, dava asliye hukuk mahkemesi tarafından belirlenen tarihte duruşma yapılır.

Duruşma ve Bedel Tespiti:

• Duruşmada, taraflar kamulaştırılan taşınmazın bedeli konusunda anlaşamazlarsa, mahkeme bedeli belirler.
• Hâkim, keşif yapılmasını ve bilirkişilerin taşınmazın değerine dair raporlarını sunmasını talep edebilir.

Karar ve Tapu İşlemi:

• Mahkemece belirlenen bedel, hak sahibi adına yatırılır ve bedelin yatırıldığını gösteren makbuz mahkemeye sunulur.
• Kamulaştırma bedeli tespit edildiğinde taşınmazın idare adına tescili ve mal sahibine ödemesi yapılır.

Kararın Kesinliği:

• Tescil kararı kesindir ve itiraz edilemez.
• Ancak, kamulaştırma bedeli kararına karşı İstinaf ve Temyiz yollarına başvurulabilir.

Kamulaştırma İşlemine Karşı İptal Davası Açma Gerekçeleri

Kamulaştırma işlemi karşısında aşağıdaki süreç izlenebilir.

• Tebligat ve İlan Süreleri: Kamulaştırma işlemine konu taşınmaz malın maliki olarak, mahkemece yapılan tebligatın alındığı tarihten, tebligat yapılamayan lara tebligatın yerine geçmek üzere mahkemece gazete ile yapılan ilanın tarihinden itibaren otuz gün içinde iptal davası açma hakkı kullanılabilir.
  
• Öncelikli İdari Yargı: İptal davası, idari yargıda öncelikle görülecektir.
  
• Davaların Öncelikli Görülmesi: İdari yargıda açılan davalar öncelikle görülür.
  
• İştirak Halinde veya Müşterek Mülkiyet: İştirak halinde veya müşterek mülkiyette, paydaşlar olarak bizlerin tek başına dava hakları bulunmaktadır.
  
• Gerçek Malik Tespiti: İdare tarafından, bu Kanun hükümlerine göre tespit edilen malike ve zilyede karşı açılan davaların sırasında, taşınmaz malın gerçek malikinin başka bir kişi olduğu anlaşıldığında, davaya bu gerçek malik eklenir. Ayrıca, tapu malikinin ölümü halinde, mirasçıları da dahil edilerek davaya devam edilir.
  
• Dava Açmayanları Etkilemez: Açılan iptal davalarının sonuçları, dava açmayanları etkilemez.
  
• Yetkili ve Görevli Mahkemeler: İptal davası için yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir, ve görevli mahkeme ise özel yetki kuralına göre idare mahkemesidir.
  
• Dilekçe ile Açılabilir: İptal davası, yazılı bir dilekçe ile açılır.
  
• İmar Planı Temelli Kamulaştırmalar: Kamulaştırma işlemi imar planına dayalı olarak yapılmışsa, kamulaştırma işleminin iptali ile imar planının iptali tek bir dilekçe ile istenebilir.

Kamulaştırma Davası Zamanaşımı

Kamulaştırma davalarında kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi itibari ile hak düşürücü süre 5 yıldır.

Kamulaştırma Davası Görevli Mahkeme

Kamulaştırma kararının iptali hakkındaki davalar, asliye hukuk mahkemesinin görev alanındadır.

Kamulaştırma Davası – Geri Alma Hakkı

Kamulaştırılan malın geri alınması iki şekilde ortaya çıkabilir. İlk yöntem, Kamulaştırma Kanunu’nun 22. maddesine dayanır ve idare, kamulaştırılan malı geri vermek için mal sahibine veya mirasçılarına teklifte bulunur. İkinci yöntem ise Kamulaştırma Kanunu’nun 23. maddesine göre gerçekleşir. İşte bu hakkı nasıl kullanabileceğiniz adım adım:

Adım 1: Kamulaştırma Bedelinin Kesinleşmesi Kamulaştırma bedeli kesinleşmeden geri alma hakkı kullanılamaz. Kamulaştırma işlemi tamamlandıktan ve bedel kesinleştikten sonra beş yıl içinde bir işlem yapılmazsa geri alma hakkı doğar.

Adım 2: Beş Yıllık Bekleme Süresi Kamulaştırılan malın geri alınması davası açılabilmesi için kamulaştırma bedelinin kesinleştiği tarihten itibaren beş yıl boyunca kamulaştırılan mal ile ilgili herhangi bir işlem yapılmamış olmalıdır.

Adım 3: Kamulaştırılan Malın Geri Alınması Davasının 1 Yıl İçinde Açılması Geri alma hakkı, kamulaştırma bedelinin kesinleştiği tarihten itibaren beşinci yılın dolmasıyla doğar. Yani kamulaştırma bedelinin kesinleştiği tarihten sonraki altıncı yıl içerisinde bu dava açılmalıdır. Kamulaştırılan malın geri alınması davası açılmadan önce bu 1 yıllık süreyi dikkate almalısınız.

Adım 4: Kamulaştırma Bedelinin İadesi Geri alma davası açan malik veya mirasçıları, daha önce aldıkları kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte, kamulaştırmayı yapan idareye iade etmelidir. Aksi halde kamulaştırılan malın geri alınması mümkün olmaz.

Adım 5: Özel Kanunlara Dikkat Özel kanunlarda kamulaştırılan bir malın iade edilmeyeceğine dair hüküm bulunması halinde geri alma hakkı kullanılamaz. Ayrıca, 1164 sayılı Arsa Ofisi Kanunu’na dayanılarak yapılan kamulaştırmalarda ve Kamulaştırma Kanunu’nun 3/2 fıkrasında belirtilen hallerde yapılacak kamulaştırmalarda, kamulaştırılan malın geri verilmesi mümkün değildir.

Adım 6: Mahkeme Süreci Geri alma davası Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülür. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Geri alma hakkını kullanmak için bu adımları takip edebilirsiniz. Kamulaştırmada geri alma hakkı ile ilgili daha fazla bilgi ve danışmanlık almak için bir avukata başvurmanız önerilir.

Kamulaştırma Davası – Sık Sorulan Sorular

Kamulaştırma bedeli nasıl belirlenir?

Kamulaştırma bedeli, bir kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenir ve taşınmaz sahibi bu bedeli kabul etmek zorunda değildir.

İdare tarafından önerilen tutar kabul edilirse ne olur?

Taşınmaz sahibi ve idare anlaşırsa, anlaşma tutanağı imzalanır, bedel hazırlanır, taşınmaz idare adına tescil edilir ve kabul edilen bedel sahibe ödenir.
Taşınmazın boşaltılması talep edilirse, idareye teslim edilir.

İdare pazarlık ile taşınmaz sahibini ikna edemezse ne yapar?

İdare, taşınmaz sahibini ikna edemezse kamulaştırma bedelinin mahkeme tarafından tespiti için dava açar. Mahkeme, bu dava sonucunda bedeli belirler.

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası ne kadar sürer?

Kamulaştırma davaları genellikle 10-12 ay sürebilir ve asliye hukuk mahkemelerinde görülür.

Kamulaştırma bedelini yükseltmek için ne yapılmalıdır?

Bedeli yükseltmek isteyen taşınmaz sahibi, mahkemede emsalleri sunarak ve aktif bir şekilde sürece dahil olarak etkili olabilir.

Kamulaştırma davası sonucu ne olur?

Mahkeme dava sonucunda kamulaştırma bedelini tespit eder ve bu bedel sahibe ödenir. Taşınmaz idare adına tescil edilir ve yerel mahkemede dava süreci sonuçlanana kadar malik taşınmazı kullanmaya devam eder.

Yerel mahkemede çıkan karara itiraz edilir mi?

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası kapsamında mahkemenin tescil kararı kesin olup, itiraz mümkün değildir. Ancak, bedele itiraz için istinaf ve temyiz kanun yollarına başvurulabilir.

Kamulaştırılan taşınmaz ne zaman boşaltılır?

Yerel mahkemede taşınmaz idare adına tescil edildikten sonra, kamulaştırma yapan idare taşınmazı teslim alabilir.

İstimlak ve kamulaştırma arasındaki fark nedir?

İstimlak ve kamulaştırma arasında herhangi bir fark yoktur.

Tarla istimlak edildi ise kamulaştırma davası açabilir miyim?

PA Hukuk gayrimenkul avukatlarımız ile görüşerek detaylı bilgi alabilirsiniz.

Kamulaştırma davası paramı nasıl alabilirim?

Kamulaştırma yapıldıktan sonra mülk sahibinin banka hesaplarına yatırılır. 

Arsam kamulaştırıldı ne yapmalıyım?

Evraklarınız ile birlikte bizi arayabilir, avukatlarımız ile görüşebilirsiniz.

• Ayrıca Tapu Kaydı Düzeltme Davası ile ilgili yazımıza da göz atabilirsiniz.